在过去的30年里,美国首次购房者的中位年龄段在30岁32岁,而决定未来5年10年房价的基本趋势的则是20岁30岁年轻一代的经济承受力。
而目前这一代人最显著的趋势就是搬回家去“啃老”
美国年轻一代搬回家“啃老”的比例正在大幅上升
传统的“美国梦”就是在30岁左右能够拥有自己的房屋,但是这个梦已被金融危机摧毁了。更现实的梦想就是搬进黑石的“租客帝国”,不过看起来要实现这个梦想也需要较强的经济实力。现实是,自经济衰退以来,越来越多的年轻人搬回父母家“啃老”去了。金融危机之后的5年里,在25岁34岁的“大龄青年”中,有142的人回到了父母家,而危机之前,这一比例是岁24岁的“小青年”中,回家住的比例高达546。
对年轻一代而言,新增的工作机会大多是商场收银员、麦当劳、酒吧招待、宾馆服务员之类的岗位,这些大小青年们的年薪不过25万美元,税后月工资不过1700美元左右,还没有医保社保福利,黑石的“租客帝国”动辄开价每月1750美元2000美元,年轻一代恐怕只有继续在家“啃老”了。
美国人从小强调生活独立,而且从前年轻人的确很少依赖父母,大学毕业还要和父母住在一起,这在同龄人中是一件相当没有面子的事。可是,不住在家里,就得支付高昂的房租,金融危机5年过去了,大学毕业的年轻人不仅找工作相当困难,而且工资水平普遍偏低,同时还要偿还高额的学生贷款。
还学生贷款的压力,可是中国同龄的年轻人很少体验过的。
由于学费的持续快速上涨,学生毕业时的还贷压力不断升高
金融闹危机,经济不景气,但美国大学的学费却没有放慢涨价的速度。大学本科毕业生一出校门的平均负债就高达4万美元包括父母背负的学生贷款,研究生则为55万美元。
还想大学毕业就去创业对不起,现在已经不是比尔盖茨和乔布斯那个时代了,那时公立大学的学费超级低廉,私立大学的学费与现在相比简直不值一提,学生们还有联邦和各州提供的种类繁多的奖学金,学生贷款构不成太大的压力。21世纪美国年轻一代的创业动力,已被沉重的负债压得奄奄一息。华尔街日报2013年3日曾经搞过一个调查,结果发现,“学生贷款的压力是压抑企业家精神的唯一和最大的因素”6。
学生贷款的总额已超过1万亿美元的大关,超过了信用卡和汽车贷款的总和,借贷的总人数接近4000万人,近半的学生负债都集中在25岁左右的年龄段上,也就是最主要的潜在买房群体。
在经济萧条的情况下,他们能够按时偿还学生贷款吗很不幸,学生贷款的违约率已经处于30年以来前所未有过的糟糕境地。
在4000万欠下学生贷款的年轻人中,有一部分学生是从商业银行获得的贷款,大部分人则是通过联邦政府直接获得的贷款,接受政府贷款的总人数为27,790万人还在学校读书,他们暂时不需要偿还贷款。能够准时还贷的只有0万人,剩下的900万人不是已经违约拖欠超过1年,就是处于延迟和宽限状态。换句话说,就是不能准时还债的人与准时还债的人数几乎同样多而790万在校生一出校门就会像学长们一样,半数难以还债。
27080万人在准时还贷,
790万人在校,另外900万人没有准时还贷
如果加上商业银行贷款的拖欠情况,学生贷款的整体违约率简直就是惨不忍睹,在30岁以下有学生贷款的人口中,90天以上的严重拖欠比例高达35。在4000万未来的购房主力军之中,1400万人的信用可能崩溃,他们将被淘汰出局,因为银行在审批按揭抵押贷款时,这一严重违约的信用记录必然导致贷款申请遭到拒绝。
新房销售的数量远低于正常的市场水平
来源:caseshier指数
在美国,不仅买房申请按揭贷款时要查信用记录,就是租房一般也要查信用情况,1400万30岁以下的潜在购房人,不仅很难得到贷款买房,而且也不容易找到租房公寓,要想搬进黑石的“租客帝国”,还真是一场新的“美国梦”。
这就难怪美国的年轻人只有回家继续“啃老”了。
2012年,在25岁30岁年龄段的人口中,如果有学生贷款在身,银行愿意给按揭贷款的比例仅为4。
年轻一代的购房能力受到重创,这是导致新房销售持续不振的根本原因。2013年,美国新房销售仅40万套上下,不仅远低于泡沫时代的130万套,也大大低于2000年前后的90万套,十几年来,美国人口增长了不下4000万人,而新房销售竟不及2000年的一半。
展望美国房地产的未来,一方面止赎房的供应在2016年之前会持续猛增660万幢,由于房屋空置却无法拍卖所导致的供应短缺,又刺激了更多的新房开工,总的房产供应量将大幅增长;而需求呢在真实的购房者中,有条件能贷款的人,大部分被华尔街炒房团挤出了市场,而在潜在的4000万年轻购房者中,13已被淘汰出局,最终被房地产抛弃的人只会更多。
这就是房地产真实供求关系的未来趋势,缺乏真实需求,炒房团又能支撑房价多久