2013年7月12日星期五,按揭贷款利率出现了房地产业有史以来最大的单日飙升如果一个贷款人在星期四看到的银行30年固定房贷利率是42,那么星期五这一利率就涨到了4575。
仅仅在5月份,30年固定房贷利率才325,7月却一路冲向5
30年按揭贷款利率出现飙升来源:美联储圣路易斯银行
这当然都是伯南克惹的祸,他5月放风退出qe,6月再次强调决心,结果就是6月全球金融市场爆发了激烈动荡。新兴市场几乎崩盘,华尔街惊魂未定,中国大闹“钱荒”,体现在房地产贷款上,就是史上最剧烈的按揭利率飙升。
这仅仅是一场口头演习,美联储的购债行动并没有丝毫放慢脚步,市场心理的突变对金融市场的灾难性影响可见一斑。
房贷利率上涨,自然意味着每月还款数额的上涨,如果出现持续剧烈的利率飙升,就必然会导致让房主们猝不及防的“月供惊魂”,不仅违约的可能性大幅上升,而且房价也会超出人们的负担能力。按照房地产业的经验评估,房贷利率每上涨1个百分点,意味着房价的承受力affordabiity下降10,57月之间的利率飙升,导致了房价承受力出现了17的陡降。
如果一个普通家庭每月用于房贷的支出固定为2000美元,那么这个家庭所能够承受的房价将随着利率上升而下降。假如30年固定利息房贷的利率是25,这家人能够负担50万美元的房子,而当利率升到65时,就只能负担30万美元。
当30年房贷利率从5月的325,暴涨到7月的475,两者之间的利率之差折算成房价就是5万美元左右的落差。
随着利率的上涨,固定月支出所能够负担的房价将下降
利率飙升不仅对房价构成了巨大的压力,也影响到再贷款的生意。美国人之所以能够把房子当提款机,就是每当利率下降时,锁定利率的贷款人可以向银行申请重新调整贷款条件,一方面降低利息水平,另一方面可以用提高贷款余额的方式取出现金来消费,这也是美联储不遗余力地推高房价刺激经济的动机之一。如果利率上扬,那么再贷款就无法套出现金,在储蓄有限的情况下,人们只能减少消费。
利率上扬已是难以避免的趋势,2013年下半年以来,美国各大银行纷纷开始大幅裁减按揭抵押贷款的人员。7月,美国银行bankofarica宣布完成裁员2万人,这些人员负责处理遗留的按揭贷款坏账;8月,美国最大的按揭贷款银行富国银行esfargo宣布裁员2300人;摩根大通计划裁员15000人,其中3000人属于按揭贷款人员;9月,美国银行bankofarica宣布按揭贷款部门再裁员2100人;同时,花旗银行宣布裁员2200人。
因为新房销售跟不上,首次购房人的按揭贷款能力受到很大压制,而旧房交易中多数人属于炒房团,他们是全现金支付,并不需要申请房贷,前两年银行房贷部门之所以生意红火,利润滚滚,靠的是美联储的超低利率政策刺激出来的大规模再贷款风潮。2012年,美国再贷款的规模高达125万亿美元,而200亿的生意。
利率潮流悄然转向,新房现房的贷款仍未见起色,而再贷款也已成明日黄花,银行留着这么多按揭贷款的人还有什么用
银行已经看到利率上扬的趋势,大裁员不过是未雨绸缪罢了。
利率火山如果真的喷发,房地产的前景将非常暗淡。
随着房价上涨和利率飙升,美国家庭的按揭月供也在飙升直接受到强烈冲击的当然是按揭抵押贷款。2007年危机前的30年固定按揭利率是7,而20世纪90年代末是9。从2013年5月的325,到回归正常状态的79,利率变化岂止是翻天覆地
美国家庭中位收入水平是5万美元,除掉纳税、保险等强制性费用,可支配收入也就是35万左右,平均每月为2900美元。一个四口之家,衣食住行水电气油网络电话等开支,一大半的收入就没了,能够用于房贷的固定支出也就在1200美元上下。在79的房贷利率水平上,只能负担16万17万的房贷,他们能承受的房价大致在20万左右。而2013年位价是257万,现房是237万,房价明显已被高估,高出约3万5万,这高出的部分就是qe的结果,如果qe退出,这部分上涨的房价将被迫回吐。
利率火山将严重压制房价上涨的真实需求。
如果房地产市场上60的购买者都是现金支付,特别是财大气粗的华尔街炒房团,是不是利率火山爆发对他们就没有影响呢
答案是否定的。
以黑石为代表的“租客帝国”,存在着危险的模式缺陷。