要搞清楚这个问题,必须先看清楚美国房地产的全貌。
美国房地产的总存量为133亿个住宅单元,里面居住着31亿人口,到2013年,美国房地产的总价值为237万亿美元。房主自有房屋的总量为7有4840万个住宅单位仍有房贷没有还清。
在这些按揭贷款中,共有330万个贷款处于90天以上的严重拖欠状态,它们本该被银行拍卖,但却被缓慢的止赎过程所积压着,直接导致了2012年全美房产市场供应严重短缺。另外,还有200万个贷款发生了30天90天之间的违约,它们是止赎房的后备大军。很明显,在4,已经发生违约的贷款为550万个,违约率高达114这已经是一个令人窒息的数字。
2012年美国发生违约和“负资产”的房屋总量高达1110万幢
除此之外,还有580万“溺水房”,即按揭贷款的总额超过了房价,通常在这种情况下,房主一走了之的可能性极高,它们是止赎房的潜在来源。如果将违约房和溺水房加在一起,止赎房的“影子库存”高达1110万幢
华尔街炒房团在20122013年之间,穿梭于美国12个主要房地产市场,忙活了一年半,总共拿下的房产不过10万幢,而“影子库存”比华尔街吃进的总量高出111倍
只有让房价进一步大幅上涨,才能减弱“影子库存”那令人绝望的压力
虽然2012年之后出现的房价反弹,有助于削弱“溺水房”转化为止赎房的规模,尽管银行刻意拖延止赎房上市的速度,能够制造供应短缺和房屋竞价,但问题只是被延迟暴露却无法被彻底消除。
止赎房本来就是资产毒垃圾,而影子库存更是定时炸弹,银行将其暂时掩盖在资产负债表上,但内心的惶恐和焦虑不言而喻。巴塞尔协议3即将推行,利率上涨势不可当,回购市场外松内紧,流动性短缺的危险如影随形,止赎房一天不处理掉,银行的日子就始终处于倒悬的煎熬之中。
美国银行boa承认,必须在未来几年里解决的止赎房库存的规模大得惊人,据按揭贷款策略师预测,未来5年里必须处理掉660万幢止赎房。到2016年以后,止赎房规模才会逐渐回到正常状态。如前所述,550万违约房已基本注定将被止赎,另外580万“溺水房”要获得拯救,房价至少还需要上涨30,即便如此,仍有约60万“溺水房”将被止赎。如果2013年的房价已经将大部分真实的购房者赶出了市场,继续上涨30意味着房产交易中恐怕80以上的人都是投机者了。
到2016年之前,银行必须处理掉660万幢
止赎房的资产毒垃圾
在房地产正常状态之下,平均每月被银行止赎的房屋是21万幢,一年总量约25万幢。即便按照美国银行最乐观的估计,到2016年之前,银行每年必须处理掉132万幢止赎房,是正常状态的5倍以上
难怪美联储在2016年之前都不会动基准利率,因为利率一涨,资产价格就会下跌,流动性也会减少,不仅会推高买房的成本,削弱房产的购买力,也会同时使银行尚未处理掉的毒资产的价格降低,导致银行的资本金不足。
这不过是美联储和银行的美好愿望,利率火山的爆发不一定会按他们的时间表。
房地产梦游的脚步借助着炒房团的拐棍,还能够持续一段时间,但炒房终究不是办法,必须有新增的购买力来支撑房地产价格,否则炒房团也会被高空套牢。
后续新增的买房者在哪里呢当然要靠年轻的一代人。
但是,美国年轻一代的处境却相当不妙。