5月26日。
港府拍卖新财政年度首期2幅土地,第一幅位于粉岭联和墟,底价亿港元,媒体依据市场行情,预计成交价在2830亿;第二幅在元朗风琴街,起价48亿港元,预计成交价78亿港元。
预期的成交价自然属粗略估计,依据是以往的经验,但一切得看拍卖的结果。行业人士大都预测,成交价会高出政府底价的20至 30。
拍卖结果“爆冷”,在毫无竞争气氛之下,以略高于底价成交。
粉岭的一幅地,成交价为204亿港元,比预期的2830亿港元低了许多;
元朗一幅地,以 51亿港元成交,也比预期的 78亿港元低了3成多。
消息传出,股市骤起抛风,其中地产股跌得最凶。
香港各大报章纷纷报道此事,“内幕”渐渐“大白”。
据披露出来的“事实”,香港主要的华商及英资地产商,在拍卖前夕“密聚”于咖啡室,其中有长实的周年茂、新时代的梁真勋、新地郭炳江和陈巨源、新世界梁志坚、恒基温文仪、恒隆陈启宗和袁伟良、太古地产简基富
人们怀疑发展商在拍卖前已“斟掂数”,但他们事后声称只是就地产商会会务召开会议。
有人对此仍持怀疑,拍卖竞投如战役,拍卖前夕各家都进入临战状态,哪来这份“闲情雅兴”商议与拍卖无关的事
当天拍卖开始,拍卖官以1幅地,每口叫价加2千港元。开投后竟有8分钟没有买家承价,在拍卖场,无人承价竞价词。其后南丰首先承价,百保利竞价,再后新世界叫价至 亿港元。几大竞投财团“咬耳仔”异常忙碌,承价竞价之中,各财团大联合终于完成,最终由南丰出面以204亿港元投得。
这幅地的买家有13家发展商,它们是长实、南丰、新时代、新世界、新地、信和、嘉里、恒隆、恒基、太古、百利保、新加坡发展银行、中国海外。其中大古是英资;信和、嘉里、新加坡发展银行是东南亚侨资的在港公司;华夏海外是中资,隶属华夏建设部。
据称整项发展计划总投资约 30亿港元,由长实出任项目经理。
第二幅元朗的地拍卖,简直就是第一幅地的翻版。起价 4000港元,只叫了三口便彻底冷场,拍卖官只得以51亿港元落槌。第二幅地财团组合数更多,达15个。除上述的13家财团外,庄士企业及广生行亦欣然加盟。
参加拍卖会的采访记者及“观察家”顿时议论纷纷。
有人认为这是发展商以行动向港府摆姿态,切勿以强硬措施冷却楼市,否则会影响卖地收入;亦有人担扰发展商垄断组织买入低地价,可以赚取惊人利润。
5月 27日大公报发表社论。社论说:
“可以说,这是近年拍卖场上少有的冷落景况。以往,多半竞投激烈,屡创新高事实上,官地地价一下子暴跌13,也终究不是香港整体经济之福。以 5月26日卖地的反应为例,股市就首当其冲受到影响,地产股急跌,投资者不知所措
地价太高,要回一回;楼价太贵,与市民的购买力脱节,要作出调整。这是大家的共识,也希望能见到这种情形有秩序地、温和地、缓慢地出现,而非急升之后出现暴跌。5月26日的卖地,是特殊环境、特殊因素的产物,不能以此为准,否则,会添增香港经济的不稳定性,对平稳过渡不利
对5月26日卖地场上发展商联手投地的做法,不少人有异议。这并非不容许发展商组财团购入土地,而是不能出现变相垄断的局面。倘若真如此,就不是一个公平的市场了。
资z家杂志称:“70年代以前,香港官地拍卖场中经常出现地产商合作竟投土地随着官地拍卖制度及付款条件制度化,加上地产发展商自律,过去那种联手压价、私下分利的方法已不复见。今次重施故伎,引起公众人士猛烈抨击。”
市场人士分析,自半年多来,港府不断收紧对买卖楼宇的限制,楼市较年初下跌15,平抑楼价见效,置业者持欢迎态度,地产商却耿耿于怀,故联手压低地价,向港府示威,不要步步紧逼。
又有人认为,地产商联手垄断地价,必减少政府的库房收入,政府的钱,还得用在香港,伦敦又拿不走一分,地产商以牺牲政府库房收入为代价,实不可取。
还有人认为,地产商“执了平货”,并不会“平买平卖”,置业者休想买到平楼,地产商压低地价,只是为获更惊人利润。
批评谴责之词,从四面八方涌向地产商。
这批地产商,甫与港府“交火”而“大获全胜”,却未闻一声喝彩声。
他们立即在香港处于“孤立”的境地,这是他们始料不及的。
香港地产建设商会发言人兼新世界发展总经理梁志坚说:“日前地产发展商联手买地,不是早有预谋去压低地价。当日在拍卖官开价后8分钟,都无人承价,令发展商担心倘政府收回该幅地,会影响日后地价,故他们决定联手投标。”
“过了8分钟都无人应价,发展商都吃惊。现在楼市淡静,楼价在两个月以来跌一成多,加上政府即将公布遏抑楼价措施,发展商看不透后市,故联手出价压低风险。”
梁志坚还声明:“不是每个地产商都能拿出几十亿港元来投资此项目,只有联合多家共同发展。地产发展商确有诚意与政府合作,一齐打击炒楼风气。”
有分析家认为,梁氏的解释不足信服于人,包括新世界在内,至少有七八家有单独财力发展此项计划。况且可卖楼花,而非现楼;不必一次拿出,而可分期多年发展。
明报载:“新世界发展主席郑裕彤5月2项典礼后,否认有关地产商联手压低地价,并表示地价反映发展商只是为分散投资风险。”
长江实业主席李超人5月28日出席华夏房地产展览会,向在场的记者强调:“绝对没有向港府示威这回事。”他还表示:“在目前情况下,大家分担小小风险,这就是我的见解。”
不过市场人士也不认同李超人的话。
超人在香港“3”的地产低潮,尚敢人弃我取,冒险大量收购土地。在拍卖场上,超人“擎天一指”更是赫赫有名。
故有分析家认为,超人这番如此谨小慎微,令人费解,这与长实数百亿现金储备,实不相符。
据称,处世“圆融”的李超人,已指示长实董事周年茂辞去这两幅土地的项目经理,以免市场指责长实领头与政府“对着干”。
林祖辉也在一次活动中,被记者围住采访这个话题,他坦然的说道:“目前来看,各大发展商都有意配合政府,一齐打击楼市,不宜追高投地,所以大家分散投资。地产调整已经无可避免,这种情况有利于刚需者置业。”
媒体分析,林祖辉家大业大,观其态度和行为,似乎不是很在意地产利润;此次新时代集团加入其中,不过是顺势为之。
6月 2日,又丢“银纸”、又失“面子”的港府,推出更严厉的打击炒风措施:
中长期措施:计划在几年内增大土地供应量,增加公屋、私人楼宇“中价”单位的供应量,以保证楼市稳定。
属首阶段的措施有:内部认购由5成降至1成;由目前入伙前2年可卖楼花,改为人伙前69个月始可卖楼花;买楼按金由现时5提高到10,等等。
港府有关官员称,政府税收减少并非最重要考虑因素,最重要的是令普通市民有能力买到理想单位。
香港地产商“审时度势”,明智地发表声明表示“原则赞同”港府打击炒风的措施。
香港地产建设商会发言人、新世界发展总经理梁志坚,表示对港府遏制楼价措施原则上支持,并认为措施可以有效阻止炒家入市。但对于措施缩短卖楼花时间及限制买家签契后才可转售物业则有保留。
他说:“今次公布的措施十分全面,兼具短期内打击炒家入市,遏抑楼价数个方法和长远措施的增加土地供应,可缓解香港住屋需求紧张的情况。地产建设商会是会尽量同政府合作,遵守及执行公布的措施。”
措施实施后,香港楼市炒风渐淡,楼价下挫。
用户欢欣,炒家悻悻,发展商多持悲观态度。
新时代集团的会议室里,林祖辉召集一些高层,制定了新的战略。
林祖辉说道:“官地拍卖照旧购买,但不要太突出,能坐稳香江四大发展地产商,又能保持稳定的土地储备,就可以了。”
他现在不怎么参加官地拍卖,所以提醒大家一下。当然了,每次官地拍卖之前,他肯定就有了详细的资料和预案,会和陈斌他们沟通好的。
陈斌点点头,说道:“好的,我明白老板的意思了。”
大家纷纷表示附和,也能理解老板的态度,新时代集团现在综合投资比例很多,不再是一家单纯的发展地产商。
林祖辉又说道:“今年住宅虽然较年初已经下跌15,但市场交易不会马上遇上大寒,销售部要抓紧出售楼盘,价格不要带动再降价,但可以搞些促销活动,比如抽奖送黄金、欧美旅游总之,我们要多花点心思出售,但又不要带头降价。”
这个所谓的降价,就是不顶烂市的意思,周围楼盘是什么价格,那就是什么价格,不去搞恶性竞争。
陈晓芬说道:“好的,我们一定多花心思,努力销售。”
林祖辉点点头,又对大家说道:“其实吧,就算新时代集团在这个调整期销售不佳,对集团影响也不是特别大。而且我始终相信,此次调整是由内部的挑战引起,远没有外部大因素那么有威慑力。所以,调整期一过,房价又等大涨,这就是我不是很急的原因。”
对于自家老板的分析,众人一向非常肯定的。
梁真勋点点头,说道:“财务也没有问题”
虽然说,老板又安排了50亿港币的股票投资,但出于对老板的信任,梁真勋相信这些投资都会有非常可观的利润。比如投资的美股,今年又有10左右的利润,总市值已经10亿美元了总投资45亿美元。
除此之外,公司今年还能拥有大量的收益,年底存个00亿也不是没有可能的。
很快,大家知道接下来一年多该如何发展了。