去年万城基业相比前年迎来了更大的扩张,人员数量从当初的一千多万人,直接膨胀了6000多万人。
人员的膨胀不仅仅是人数上的膨胀,也是整个产业体系的膨胀,如果没有业务的支撑,也不可能需要如此多的人员。
因此管理上的压力,不是膨胀四五倍那么简单,这对于刚刚接手万城基业的郭冬梅来说,压力要远大于当初郭东生的压力。
就是在这样的压力下,他们实现投资规模10万亿元,去年年初给了46万亿元,加上中途太极集团给了2万亿元,初始投资资金为66万亿元。
按理说投资规模最大应该为66万亿元,之所以超出这个数字,全因他们是全产业链经营,资金大部分是在内部运转。
流失到外面的资金,主要包括人工费用、材料费用、土地购买费用、土地使用税已经各种手续费用。
第一大消耗就是钢铁原材料全部来自外购,水泥只有少部分来自外购,大部分都是自家工厂生产,砂石一部分来自外购,一部分来自自己的砂石场。
第二大消耗就是土地购买费用,随着经济的增长,人口众多的城市土地价格也在开始上涨,购买土地成本比之前要高不少,不过总体还是可控。
理由很简单,全国虽然也有众多房地产企业,但是真正具有实力的房地产企业只有万城基业一家,其他房地产公司严重依赖银行信贷。
虽然政府推出了住房改革指导意见,但是想要形成具体措施,还需要一段时间,银行对地产行业的信贷相对比较保守。
而且随着经济快速增长,居民收入也跟着快速增长,但是房价上涨更快,百姓想要全款买房需要多年的积蓄才可以。
但是之前全国普遍薪酬较低,积蓄跟不上房价的上涨,在银行信贷对个人房贷没有放开之前,很少有个人能全款购买房产。
别看万城基业房地产开发如火如荼,实际上建成的住宅和商业地产并不算特别多,毕竟他们真正涉足房地产才两年时间。
房地产开发从拿地到建成,是需要时间周期,万城基业由于是全产业链经营,让周期变得更加自主可控,但最快也要一年多的时间。
如果将绿化、周边环境全部弄好,可能需要一年半的时间,才能让大家看到环境优美的住宅小区。
商业地产就更加复杂了,像他们正在建设的陆家嘴金融城,已经建设两年了,还在施工当中,想要投入使用,估计还要建设两年左右。
万城基业还是在没有和银行有信贷牵扯的情况下做到的,换作其他房地产商,整个建设周期至少需要两年多,甚至三年以上。
所以现在形成了一个怪现象,市场对房子的需求很大,不一定就是要买房,租房同样很困难,因为有大量的人员从农村来到城市。
但是城市却没有足够的现房供应,导致住房显得越发紧张,万城基业旗下如此庞大的人员,大部分其实都住在工棚里面,不然住房会更加紧张。
房地产公司自然看到了市场需求,只是他们根本就没法快速入场,为了能够吃到这块肉,很多内地房地产企业开始推出预售制。
预售制其实在94年就被引入,只是在广东沿海地区比较流行,还没有成为房地产行业的主流,影响并不大。
现在开始向内地扩散,大家开始有样学样,预售制度的好处就是解决了房地产企业的资金难题,坏处就是消费者买到货不对板的情况时有发生。
这还算是好的,如果出现卷款跑人的事情,买房者将会血本无归,现在相关制度还没有那么完善,问题肯定层出不穷。
而且在没有放开银行个人放贷之前,能够全款买房的人也不多,导致预售制并没有前世那么火热。
更何况万城基业作为最大的房地产商,依然坚持现房,但是也不反对其他房地产商采用预售的方式来开发。
原因很简单,就是不想多事,房地产企业背后的关系都很复杂,没点关系的人根本就没法做这个行当。
万城基业还要在全国各地经营,为这种事情无故得罪人没有必要,他们只需要专注自己的业务就行,只要不侵犯自己的利益,他们爱咋地就咋地。
至于他们自己要现房销售,原因有两个,第一个就是预售制对其他房地产商效果显著,因为他们体量不大,但是对万城基业而言,却是无关紧要。
正如上面所说,居民具备全款买房的人并不多,就算这些人全部买万城基业的房子,实际资金也不大,几百亿元和上千亿元的资金,真的无关痛痒。
第二个就是推行叶子书的以租赁为主的经营策略,现房销售只不过是一种障眼法,因为等到有现房之后,一两年时间就过去了。
而一两年之后,经济发展体量更大,百姓收入更多,导致房子的价格上涨更厉害,以前买得起的人,会变得买不起了。
这样大家都只能选择租赁住房,除非原本城里就有大面积房屋,通过置换的方式获得住房,想要买,很难很难,因为资金积累时间不够。
这样农村进城的人和城里人的起跑线就不会很大,不会形成依托房地产而产生的剥削问题,这是叶子书非常在意的地方。jujiáy
当然,这个想法他是不会对外说的,如果被其他人听到,肯定要喷他,而且也动了很多人的奶酪,肯定要找他麻烦。
而经过这么一番操作,很多事情就显得非常自然,一切都是市场行为,没有任何认为控制的痕迹,将万城基业完全摘出来了。
这种措施也只是针对大城市,普通县城和小城市不在此列,因为不存在利用房地产作为剥削工具的问题,因为这些城市不存在人地矛盾。
第三大消耗才是人工费用,光是发放薪水去年就消耗了15万亿元资金,这笔钱基本上出去了就很难回来,因为这笔钱想要回到手里,要么买他们的房子,要么租他们房子。
还有土地使用税,只是目前每平方米的土地使用税并不高,哪怕是万城基业拿的土地很多,税费总量和投资总量相比,占比依然很低。
当然,各种建筑设备的成本也很高,只是这些东西都是他们自己生产的,有相当一部分资金还是回到自己手里。
所以他们用产业链赚的钱,用来继续支持房地产开发,形成了几轮循环,导致他们的实际投资要远超过当初给的资金。
只是这么几轮下来,万城基业手里的可用资金就所剩不多,经过几轮循环,大部分资金都外溢出去了。
如此疯狂的投资下,成果也是非常显著,在建和已建的建筑面积高达70多亿平方米,其中商业地产总占比在8左右。
如果按照每人40平方米的住房要求来计算,目前的项目可以容纳亿人居住,只是目前进城的人员数量远超过这个数字。
所以接下来几年,万城基业依然需要疯狂建设住房,全国现在有12亿人,按照最低要求60的城镇化率计算,城市需要容纳72亿人。
按照平均住宅面积40平方米计算,需要建设288亿平方米住宅面积,实际上还有很高的空余率,就按照最低5计算,需要建设300多亿平方米。
加上商业地产面积,叶子书认为万城基业未来5年依然需要按照去年那种高强度建设,才能基本满足要求。
甚至还需要进一步增加建设力度,因为城市化速度可能比他想象要快得多,不能因为住房问题将这个进程给打断。
只是现在各方面成本都在提升,想要维持这样的建设力度,需要花费更多的资金,上涨最快的就是材料和人力成本,土地成本其实上涨还没有那么明显。
去年他们结余资金只有2000亿元,只够维持一个月左右的基本运营,去年净亏损高达64万亿元,总亏损更大,达到了74万亿元。
看到如此巨额的亏损,如果外人看了,估计心脏病都要犯,可是叶子书,以及万城基业却对此不是很在意。
他们在意的是钱能不能合理花出去,只要是合理花出去了,就是成功,未来总能收回这些投资,这点几乎100确定。
经过过去一年的疯狂扩张,他们的产业链基本上已经成熟,特别是后端支持链条,不需要再进行大规模扩产。
如果不够的话,从外面购买,因为扩产之后,要不了多久就可能面临市场萎缩的情况,维持目前的水平是最好的选择。
如果国内无法提供需要的东西,那就进口,赚了如此多的外汇,重要花出去,不可能真的只买老的国债,那是最无奈的选择。
预防产能过剩,从现在开始就要考虑,哪怕真的过剩了,也不能造成很大的社会问题,需要考虑相对平稳的过渡方式。
实际上产能过剩,最大的危机是用工人数的减少,导致失业率上升,只要解决了人员过剩问题,其他问题都不大。
至于设备和产业过剩,更不用担心,直接卖给其他需要的国家就行,二手的更便宜,还是很受很多国家喜爱。
当然,也可以扩大对外基建投资来消化产能,前期如果人员无法安排妥当,可以使用这种办法,至少就业能够保住。
等到慢慢消化了从业人员过剩问题之后,再将这些业务逐渐淘汰掉,只保留一小部分用于维护的产能就可以。
其实万城基业需要考虑人员安排问题,不是从整个产业过剩才考虑,而是现在就要做人员安排,以便将旗下员工长久留在城市。
也就是说,需要给旗下员工找能够长久在城市生存的机会,而不是像现在这样,总是转战各个城市去干活。
等到活干完了,这些人如果没有其他城市谋生手段和途径的话,就只能回到老家种地了,而农村不需要那么多种地的人。
由于城市化速度更快,等到他们回乡的时候,还正处于年轻力壮的时候,回乡养老也不可能,总之会处于很尴尬的局面。
这个问题,他需要拿出来在年会上专门讨论,必须要提前做好规划,有序引导员工转型,为员工谋取持久发展的机会。
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“沈兄”
“嗯”
沈长青走在路上,有遇到相熟的人,彼此都会打个招呼,或是点头。
但不管是谁。
每个人脸上都没有多余的表情,仿佛对什么都很是淡漠。
对此。
沈长青已是习以为常。
因为这里是镇魔司,乃是维护大秦稳定的一个机构,主要的职责就是斩杀妖魔诡怪,当然也有一些别的副业。
可以说。
镇魔司中,每一个人手上都沾染了许多的鲜血。
当一个人见惯了生死,那么对很多事情,都会变得淡漠。
刚开始来到这个世界的时候,沈长青有些不适应,可久而久之也就习惯了。
镇魔司很大。
能够留在镇魔司的人,都是实力强横的高手,或者是有成为高手潜质的人。
沈长青属于后者。
其中镇魔司一共分为两个职业,一为镇守使,一为除魔使。
任何一人进入镇魔司,都是从最低层次的除魔使开始,
然后一步步晋升,最终有望成为镇守使。
沈长青的前身,就是镇魔司中的一个见习除魔使,也是除魔使中最低级的那种。
拥有前身的记忆。
他对于镇魔司的环境,也是非常的熟悉。
没有用太长时间,沈长青就在一处阁楼面前停下。
跟镇魔司其他充满肃杀的地方不同,此处阁楼好像是鹤立鸡群一般,在满是血腥的镇魔司中,呈现出不一样的宁静。
此时阁楼大门敞开,偶尔有人进出。
沈长青仅仅是迟疑了一下,就跨步走了进去。
进入阁楼。
环境便是徒然一变。
一阵墨香夹杂着微弱的血腥味道扑面而来,让他眉头本能的一皱,但又很快舒展。
镇魔司每个人身上那种血腥的味道,几乎是没有办法清洗干净。
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