当初,炒房团为了抢占止赎房市场的有利位置,出手大气,胃口生猛,不惜重金整修。随着房价的快速攀升,炒房团的初期投入大幅增加,而出租率却差强人意,风险的阴云开始聚集。2013年5月以来的利率飙升,把炒房团的大佬们吓得不轻,融资成本大幅上涨,抢房竞争日趋激烈,而空置率却居高不下,租金收入潜力有限,“租客帝国”的理想越来越像是“鸡肋”,食之无味,弃之可惜。
华尔街炒房团的大佬们不得不开始考虑退路了。
最早尝试“止赎出租”模式的对冲基金dgs,一看风向不对,于2013年5月底开始撤退,基金的坦率地承认:“我们看不到足够的回报来刺激进一步的投资。”那些仍在扑进该市场的炒房团,被他称为是“傻钱”。
但是,炒房团要想全身而退却绝不是简单的事情,最笨的办法就是直接卖房。
对冲基金和pe们从一开始就没打算长期成为房产管理者,既没这样的理想,更无这样的兴趣,他们的思路就是低买高卖,从中赚取价差,而且时间越短越好。但是在房地产市场上直接抛售数万幢房屋,几乎完全不现实,房产市场上没有人能够接得住这种规模的卖盘。
另外,直接卖房的交易成本将高得惊人,设想一下卖房之前要再次翻新数万幢住房,要在全国媒体和网络上发布卖房广告,还要雇无数人接待无数拨的看房者,才能找到潜在的合格买主;然后审查每个家庭的信用记录、工作情况、犯罪案底、银行流水,才能确定他们是否能够得到贷款以及贷款利率,这需要协调大量银行的工作;接着就是签订数万份购房协议,最后还要到地方政府登记、过户、交税,这中间涉及的人力和工作量将会非常惊人。从全身而退的路径考虑,只有金融市场才能吞吐炒房团的抛售规模。
对于炒房团而言,最理想的撤退路线就是将房地产信托reits基金搞上市,既能套现规避自己的风险,还能在“租客帝国”的游戏中继续玩下去,以股民的钱来冒险赌一把,赢了好处是自己的,输了自有一大帮替死鬼扛着。大佬们进退有据,坐看云卷云舒。
第一个吃螃蟹的炒房团玩家就是“银湾”siverbay地产信托,它于2012年12月挂牌上市,公开募集资金。旗下有出租房产2542万美元,每幢平均租金为1126美元,出租率为46。其中,有900幢购入的时间在2012年6月之前,出租率达到了91。2012年第四季度收入400万美元,全年运营成本2460万美元,2012年处于净亏损状态。在出租率饱和的情况下,年收入可达4200万美元,预计2013年实现盈利。
银湾公司计划上市融资245亿美元,用35的股权收回了3亿美元的购房成本的85美元,炒房团的身价立刻涨到455亿美元。此时,82的原始投资的风险其实已经转嫁给了投资人,自己仍然是大股东。如果搞得好,股票升值,炒房团是大赢家;要是商业模式行不通,炒房团从股市上抽身走人,远比在房地产市场上挨家挨户地推销房子要容易得多,那些卖不掉的房子就留给股民做纪念好了。
上市真是一步妙棋,炒房团处于可战、可守、可走的有利位置。
然而,投资人和股民的警惕性比危机前提高了不少,“银湾”的首次亮相并没有受到预期的热烈追捧,上市半年就跌破了发行价,此后竟一直没有缓过劲来。
银湾公司2012年12月上市以来,表现很不理想
眼看着银湾上市,其他炒房团也急不可耐起来。
美国殖民房产onyaris紧锣密鼓地准备在2013年5月上市,它的资产规模远比银湾更大,到4月底持有9931幢止赎房产,主要集中在凤凰城、加州、佛罗里达和得克萨斯。它计划融资245亿美元。正当美国殖民房产兴奋地期待上市钟声敲响之际,伯南克出来放话准备退出qe,噩耗传来华尔街一片狼藉,利率上涨的预期使投资人对房地产项目立刻失去了胃口,银湾和其他房地产类的股票跌得一塌糊涂。眼看大势已去,美国殖民房产不得不宣布推迟上市的计划。
炒房团中也有不信邪的,美国出租房产aris4rent就是其中之一,它坚持要在6月上市。美国出租房产公司的规模比美国殖民房产更大,它已经投入了25亿美元的巨额资金,持有14210幢房产,购房均价为176万美元,比银湾的买入成本高出了56万。为什么非要赶在6月上市呢因为它在2012年11月曾大手笔砸进了7亿美元抢房子,那时的买入价格已经不低,根据业内的经验,从大批量买入、翻修到出租的最佳时点是6个月,因为租户已经大量签约入住,还没有出现租户搬家或退租的现象,此时的租户最稳定,租房率也最高,现金流最好看。要是错过这一时点,财务报表就很难说了。
顶风作案是要付出代价的,在6月钱荒的时刻上市,注定会以悲剧收场。美国出租房产原计划募集125亿美元,结果只搞到了7亿,相当于股票价格打了44的折扣。
本来上市是炒房团最理想的退路,而且也是他们在2012年年初就考虑好的方案,谁知道计划赶不上变化快,利率飙升来得太突然,超出了他们的预期。
眼看上市的路走不通,炒房团的老大黑石有点沉不住气了,它进入止赎房市场就是抄底之后快速退出的思路,搞pe的超级大佬要是长期陷入婆婆妈妈的租房事务,成何体统
上市应该说也是黑石的最佳选择,但前车之鉴历历在目,利率飙升大势所趋,如果这条路暂时走不通,那就需要立刻开始寻找其他的退出线路。